Практична філософія оцінки нерухомості. Найкрутіші терміни: МАКСИМАЛЬНО МОЖЛИВА ВАРТІСТЬ і МАКСИМАЛЬНО МОЖЛИВА ЦІНА

4.03.2015

Нарешті ми підбираємося до закінчення циклу про прикладну оцінку, до най-найцікавішого та найсмачнішого.

Попередні матеріали можна прочитати за посиланнями:

Ціна

Реальна вартість:)

Ринкова вартість.

Максимально-можлива вартість.

Скористаймося знайомою вам картинкою. Вона відображає реакцію покупців на об'єкт.

Ми бачимо, що в межах реальної вартості :) є діапазон, який правіше від діапазону ринкова вартість.

Тобто показники ціни з цього діапазону БІЛЬШІ ЗА РИНКОВУ ВАРТІСТЬ!!!!

Таку ціну пропонують особливі люди.

Вони по-особливому ставляться до цієї конкретної нерухомості.

З якоїсь причини вони бачать у ній більше цінності й готові голосувати за це грошима.

В інших (не особливих) людей таких причин немає: для них ця нерухомість — одна з багатьох.

З якими причинами мені доводилося стикатися (тобто чим мені пояснювали покупці своє рішення купити, при цьому пропонували більше, ніж інші):

• у мене діти за чотири будинки живуть;

• хотіла саме в цьому будинку (інші не розглядаю);

• 20 років тому жив на квартирі в цьому будинку, тепер хочу купити її синові;

• це будинок-легенда, я його вже десять років мрію купити, а тут він на ринок вийшов;

• у мене мама в цьому будинку живе;

• це престижний будинок, у непрестижному я жити не хочу;

• тут живуть шановні люди, я не поселюся в будинку з пролетарями;

• я три роки шукаю подібний будинок, але їх немає. А тут трапився (дефіцитна позиція);

• і т.д.

Тобто, якщо поцікавитися, завжди про таку причину скажуть.

Отже,

Максимально можлива вартість — діапазон цін, які можуть запропонувати особливо зацікавлені та вмотивовані покупці.

Цей діапазон, на жаль, не представлений великою кількістю пропозицій від покупців.

У мене з 2009 року ЖОДНОГО РАЗУ (!!!!) не було в цьому діапазоні більше ніж ТРИ (!!!!) покупці. Тобто — одна пропозиція, або дві пропозиції, або три пропозиції.

І все!!!

При цьому нагадую:

• по-перше, все в межах реальної вартості :). Тобто її цілком можливо отримати!!!!

• по-друге, вона більша за ринкову.

  
  

Ну який власник, дізнавшись про максимально можливу вартість, захоче продати за ринковою, га????!!!!!!!!!!!!!!!!!!

І, я думаю, що природно — цей діапазон має бути викликом професійному продавцю.

Максимально можлива ціна

Максимально можлива ціна — найкраща пропозиція ціни на ринку.

Це він — найчудовіший покупець.

Він пропонує більше за всіх!!! (На картинці він позначений червоним).

Жоден власник нерухомості не буде заперечувати, щоб саме цей покупець, за цю ціну, купив.

Правда?

Цей червоний кружечок і є моїм завданням у кожному проєкті.

Залишилося його знайти і показати власнику, що це він і є.

Ось такий практичний сенс.